在物业管理服务工作中，小区的停车位一直是矛盾争端的焦点发源地。即使在《物权法》出台后，纠纷也并没有减少，主要原因是物业和业主都希望通过法律规定保护自己的合法权利，但是对法律规定的认识和实践存在着模糊，对很多具体问题的规定有必要加以探讨，以利于双方通过正确的方式行使其享有的权利。

     小区车位归属问题，物业、开发商和业主之间一直纠纷较多，为减少争议，《物权法》就此作了相应规定。根据《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”该规定仍没有完全明晰车位归属问题，也对其管理权限亦不明晰。物业和业主均引用此条款为已维权，如果没有其他法律规定依据加以辅证，无法说服和解决问题。

    现阶段住宅小区机动车停车位分为以下两种情况予以说明：

一、新商品房住宅小区地面车位

地面停车位是指直接设置在小区地表，以划线分割方式标明的停车设施。

《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

由于地面停车位是直接设置在小区土地表面的停车设施，也就是直接设置在房屋单元所有人按份共有的土地表面上。实际上地面停车位的房地产权就是土地使用权。又因为地面停车位只是通过划线分割而成，不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上和使用上的独立性标准。所以，它不能够成为所有权的客体，而只能被视为土地使用权的客体。因此，住宅小区地面停车位的房地产权由小区房屋单元所有人共同拥有。

开发商是前期所有房屋产权的所有人，拥有车位的初始权，可以在前期物业服务合同中规定其使用标准，物业公司可依据合同进行服务工作。

而在房屋全部售出或业主大会成立后其使用权转移至业主大会。结合实践操作，应当由地面停车位的使用人向业主委员会(即全体区分所有权人的代表机构)交纳使用费或租金，同时向提供服务的物业公司交纳服务费用。因此，物业公司在得到业主大会的许可并与业主委员会签订协议，对有关收益分配作出具体约定后，可以设立和运营这种地面停车位。否则，将构成无权处分的侵权行为。

     地下停车场是当今房地产业发展的主流方向。随着经济的不断发展，城市规模的不断扩大，土地由于不可再生而日益紧张，停车位向地下纵深发展已是必然趋势， 这样既可以节约土地，也有利于小区的绿化与美化。而常见的是利用人民防空工程改建成的车库。

     在实践中业主最常说的一句话就是，我们买了房子，地下车库都在均摊面积中，所以地下车库是业主的。并且履履提到南京星汉城市花园小区业主委员会与开发商南京星汉置业有限公司的全国首例地下车库官司中，2003年11月业委会在鼓楼法院一审中胜诉。

而事实是开发商上诉后，南京中院裁定原审查明事实不清，撤消了原判，发回重审。在2014年9月又重新立案，仅判决超出规划建设的车库属业主共有，其余规划内的车位则为开发商所有。

下面我们来学习相关法律规定进行法理分析，其实关于地下车库的所有权及使用是相当明晰的。

《人民防空法》第22条规定：“城市新建民用建筑按照国家有关规定修建战时可用于防空的地下室”，第48条还规定：”城市新建民用建筑，违反国家有关规定不修建战时可用于防空的地下室的，由县级以上人民防空主管部门对当事人给予处罚并责令限期修建”。

《人民防空法》第二条“人民防空是国防的组成部分”

《物权法》第五十二条“国防资产属于国家所有”，可见人防资产作为国防资产的组成部分，产权性质应为国家所有，而不是开发商或业主所有。

《建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》 （建房［1995］年517号）第四条“商品房整栋销售，商品房的销售面积即为整栋商品房的建筑面积（地下室作为人防工程的，应从整栋商品房的建筑面积中扣除）”。第九条“公用建筑面积计算原则 凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积”。可见业主购房款中不含人防工程的建设费。

《人民防空法》第五条“人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”。

因此，经人防机关批准后，人防工程投资者的开发商可以就利用人防工程建成的地下车库进行经营管理并取得收益，这也是和《物权法》第七十四条是相吻和的。

一般地下车库会有灯光照明、排污设备、消防设备、出入口控制设备，这些都会产生运行、维护费用，而且还会产生保洁清扫、保安巡逻等成本费用，物业公司相应收取管理服务费用也是合理的。