益阳市人民政府令

                           【2010】3号

    《益阳市物业管理实施办法》已经2010年4月21日市人民政府第二十二次常务会议审议通过，现予发布，自2010年7月1日起施行。

                                                           市长 胡衡华

                                                         二○一○年五月十九日
                          益阳市物业管理实施办法
第一章　　总则
第一条　为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《物业管理条例》等有关法律法规规定，结合本市实际，制定本办法。
第二条　本市行政区域内的物业管理及相关活动，适用本办法。
第三条　本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对物业进行的维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第四条　市房产行政管理部门是本市物业管理的行政管理部门，负责全市物业管理的指导、监督和管理。各县（市）房产行政管理部门，按行政职能的划分，负责辖区内物业管理活动的协调、监督和管理工作。
规划、建设、城管、物价、公安、消防、环保、安监、工商、民政、电业等有关部门按照各自职责，协同做好物业管理的监督管理工作。
第五条　街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会应当组织做好本辖区内业主大会成立及首届业主委员会的选举工作，指导监督业主大会、业主委员会的日常活动，协调处理好物业管理与社区建设的相互关系。
第二章　　业主、业主大会及业主委员会
第六条　一个物业管理区域只能成立一个业主大会。物业管理区域符合下列条件之一的，应当成立业主大会：
（一）已交付业主使用的房屋面积达到60%以上；
（二）第一个业主入住满两年以上；
（三）分期开发的住宅区，已建成部分过半数的入住业主有要求的。
第七条　物业管理区域的划分，应当综合考虑物业的共用设施设备、建设规模、社区建设等因素，按照方便管理、降低管理成本的原则确定。
（一）物业管理区域的范围应以物业建设的原土地红线内规划批准的范围确定，但已经自然形成且无争议的，不再重新划分；
（二）分期开发或者两个以上建设单位开发建设的区域，其设置的配套设施设备共用的，应当划分为一个物业管理区域，但若区域因规模较大等原因，已自然分割或习惯形成多个相对独立、封闭小区的，可以划分为不同的物业管理区域。
第八条　符合业主大会成立条件的物业管理区域，由市、县（市）房产行政管理部门会同街道办事处或乡（镇）人民政府协调成立首次业主大会会议筹备组（以下简称筹备组）。
第九条　筹备组成员由业主代表、建设单位代表、社区居委会代表组成。其中，业主代表应不少于成员总数的二分之一。
筹备组组长由社区居委会代表担任。筹备组成员名单应当以书面形式在物业管理区域内的公告栏内公告，公告时间不得少于7日。
第十条　筹备组成立后，应当做好下列工作：
（一）确定首届业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；
（二）拟定业主大会议事规则草案和管理规约草案；
（三）登记业主有关资料，并确认业主在首届业主大会会议上的投票权数；
（四）确定业主委员会成员候选人产生办法及名单草案；
（五）召开首次业主大会会议的其他准备工作。
筹备组应当自成立之日起30日内，组织业主召开首次业主大会会议。筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，将本条（一）、（二）、（三）、（四）款规定的有关事项在物业管理区域内公告。
第十一条　　建设单位及其选聘的物业服务企业、业主应当配合筹备组开展工作。
建设单位及其选聘的物业服务企业应当向筹备组提供物业管理区域内业主名单、物业总建筑面积、分户建筑面积、共用设施设备、前期物业服务合同等资料。业主应当协助筹备组核对房屋权属证明和业主身份，提供联系方式。
第十二条　一个物业管理区域内业主在100人以上的，可以以幢、单元、楼层等为单位推选业主代表参加首次业主大会会议。业主代表应当于首次业主大会会议召开3日前就大会拟讨论的事项书面征求所代表业主的意见，并将经业主本人签字的书面意见在业主大会上如实反映。
业主委托代理人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，明确委托权限、委托期限等内容。
第十三条　首次业主大会会议应当对业主大会议事规则、管理规约和选举业主委员会成员等事项进行表决。
第十四条　业主大会议事规则应当约定业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权的确定方法、业主委员会的组成和成员任期等事项。
第十五条　管理规约应约定下列主要内容：
（一）共有或者共用物业的使用、维护要求；
（二）物业管理区域内各类公共费用的分担、公共收益的分配；
（三）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用；
（四）全体业主及物业使用人应当共同遵守的行为准则；
（五）物业管理争议的处理方式；
（六）违反管理规约应当承担的责任。
管理规约对全体业主和物业使用人具有约束力。
第十六条　业主委员会成员人数由5人以上单数组成，最高不超过11人。每届任期一般不超过3年。
第十七条　业主大会会议分为定期会议和临时会议。
业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。 
有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议： 
（一）20%以上业主提议的；　 
（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； 
（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。 
发生应当召开业主大会临时会议的情况，业主委员会不履行组织召开会议职责的，市、县（市）房产行政管理部门应当责令业主委员会限期召开。 
第十八条　业主委员会于任期届满两个月前召集业主大会会议，完成换届选举工作。
无正当理由逾期未换届或者业主委员会自行解散的，由市、县（市）房产行政管理部门会同街道办事处或乡（镇）人民政府，在该物业管理区域内组织成立换届筹备组换届选举。
换届筹备组由业主代表、原业主委员会代表、社区居委会代表组成。换届筹备组应当自成立之日起7日内在物业管理区域内公布其成员名单，并自成立之日起30日内组织业主召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。
自新一届业主委员会备案之日起10日内，原业主委员会应当将其保管的财务凭证、印章、档案等文件资料移交新一届业主委员会，并做好其他交接工作。
业主大会和业主委员会的印章按照有关法律法规和业主大会议事规则的规定管理和使用，业主大会会议无法产生新一届业主委员会的，业主大会及业主委员会的印章可以暂交街道办事处保管。
第十九条　业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担，有关费用的筹集、管理、使用由业主大会决定。未经业主大会同意，不得擅自挪用业主大会、业主委员会的经费。
业主委员会经费的收支使用情况每半年在物业管理区域内的显著位置公布，接受业主的监督。
业主委员会任期届满或有20%以上业主要求的，在房产行政管理部门和街道办事处的监督下对业主委员会财务收支情况进行审计。
第二十条　业主委员会成员因物业转让、灭失或者依法被追究刑事责任的，其成员资格自行终止。
业主委员会成员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会成员资格终止：
（一）以书面形式向业主大会提出辞呈的；
（二）连续三次无故缺席业主委员会会议的；
（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；
（四）有拒不交纳物业服务费等不履行业主义务行为的；
（五）有严重侵害业主合法权益行为的；
（六）因其他原因不宜继续担任业主委员会成员的。
业主委员会成员应当自成员资格终止之日起3日内，将其保管的财务凭证、档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交业主委员会。
第三章　　前期物业管理
第二十一条　建设单位应当在物业所在地的房产行政管理部门的指导和监督下，通过公开招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，实施前期物业管理。但投标人少于3个或者规模较小的，经物业所在地的房产行政管理部门批准，建设单位可以采用协议方式选聘物业服务企业。
建设单位应当与其选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同。建设单位与通过公开招投标方式选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同内容必须与招标文件和有效投标文件一致。
第二十二条　建设单位通过招投标方式选聘物业服务企业的，按照以下规定时限完成招投标工作：
（一）现售商品房项目在现售前30日完成；
（二）预售商品房项目在取得《商品房预售许可证》前完成；
（三）非出售的新建物业项目在交付使用前90日完成。
建设单位委托招标代理机构进行招标的，招标代理费由建设单位承担。
第二十三条　在前期物业管理期间，物业交付使用前发生的物业服务费由建设单位承担；物业交付业主后的物业服务费，由业主承担。当事人另有约定的除外。
第二十四条　建设单位在销售物业前，参照临时管理规约示范文本制定临时管理规约。
建设单位在销售物业时，应当将临时管理规约和前期物业服务合同向物业买受人明示，并作为物业买卖合同的附件。
业主大会成立后制定管理规约的，临时管理规约失效。
第二十五条　建设单位向规划、建设等行政管理部门申请竣工验收或验收备案时，须提供房产行政管理部门出具的前期物业管理查验表。
建设单位向房产行政管理部门申请前期物业管理查验时应满足以下条件：
（一）按照房屋总建筑面积3‰－5‰的标准配备物业管理用房，因项目建筑面积较小按标准配备物业管理用房不足50m2的，按50m2配备物业管理用房。规划部门审查商品房开发项目时，应在规划设计总平面图中，确定物业管理用房的位置和面积。
（二）新建物业的供水、供电设计须满足“一户一表，直抄到户”要求，共用设施设备及绿化、消防的供水、供电、供气做到分类分表计量。未满足“一户一表，直抄到户”的，由有关部门责令其整改，所需费用由建设单位承担。
（三）提交物业管理用房设置的房号、面积等相关资料，并作好物业管理用房的通水、通电、墙面粉刷、门窗安装等工作。物业管理用房的所有权属全体业主，不计入公摊面积。物业管理用房由房地产登记机构记载在业主委员会名下，但不颁发房屋所有权证书，不得变更、转移和挪作他用。
第二十六条　建设单位应保证交付业主使用的物业达到合同约定的交付使用条件。未约定交付使用条件的，应当符合有关部门规定的交付使用条件。
第二十七条　建设单位在物业交付使用时，向所聘物业服务企业或业主委员会移交下列资料：
（一）物业的报建、批准文件、竣工总平面图、单体建筑结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；
（二）设施设备订货合同及安装、使用和维护保养等技术资料；
（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；
（四）消防工程及消防设施、设备验收资料；
（五）物业管理区域内各类建（构）筑物、场所（地）设施、设备清单；
（六）物业及配套设施的产权清单；
（七）管理用房清单；
（八）物业的使用、维护、管理所必须的其他资料。
第二十八条　建设单位须按照国家规定和合同约定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。在保修期限内设置维修机构，配备维修人员，履行维修责任，并在物业管理区域内公布维修联系电话。建设单位委托物业服务企业履行保修责任的，应当签订委托合同。
物业服务企业协助业主或业主委员会联系建设单位落实保修责任。
第四章　　物业管理服务
第二十九条　物业服务企业应具有独立的法人资格,取得企业法人营业执照，并取得相应的物业服务企业资质。房产行政管理部门建立物业服务企业信用档案,向社会公开。
第三十条　物业管理人员应按照国家有关规定,取得职业资格证书。物业技术人员应取得相应行业的技术资格证书。
物业服务企业应对聘用的工作人员进行上岗培训。
第三十一条　业主大会依法选聘物业服务企业的，业主委员会参照物业服务合同示范文本与新选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，并自合同签订之日起30日内报市、县（市）房产行政管理部门备案。
业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日起，前期物业服务合同终止。
第三十二条　业主大会依法选聘新物业服务企业的，业主委员会应在新的物业服务合同生效之前，与原物业服务企业和新选聘的物业服务企业就交接时间、交接内容、业主欠费清交等事项进行约定。
原物业服务企业和新选聘的物业服务企业按照约定做好交接工作。原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费或其他相关费用等理由拒绝办理交接或拒不撤出。
第三十三条　物业服务合同期满前三个月，由业主委员会召集业主大会会议决定是否续约，并将结果及时告知物业服务企业。同意续约的，业主委员会与物业服务企业重新签订物业服务合同；物业服务企业不同意续约的，应在合同期满两个月前在物业管理区域内公告全体业主。
业主委员会或者物业服务企业决定提前解除物业服务合同的，应当告知对方，并提前三个月在物业管理区域内公告全体业主。
第三十四条　物业服务企业按照物业服务合同的约定提供相应服务。物业服务企业提供服务，应当遵守下列规定：
（一）严格执行国家和省、市规定的物业服务技术标准、服务规范；
（二）及时向业主、物业使用人告知安全合理使用物业的注意事项；
（三）确保消防等公共安全设施完好有效；
（四）建立各种突发事件的处理机制和应急预案；
（五）在物业管理区域内公示服务监督电话，定期听取业主有关改进和完善服务的意见和建议；
（六）配合居民委员会做好社区建设和管理的相关工作。
市、县（市）房产行政管理部门负责对物业服务企业执行物业服务技术标准、服务规范和相关规定的情况进行监督检查，并记入企业信用档案。
第三十五条　业主应当按照物业服务合同约定的标准和方式交纳物业服务费；逾期不交纳的，业主委员会应当督促其限期交纳，并可以在本物业管理区域内公示。拒不交纳的，物业服务企业可以向当地人民法院、仲裁机构提起诉讼或者申请仲裁。
第三十六条　物业服务收费，区分不同物业的性质和特点实行政府指导价和市场调节价。
物业服务收费实行政府指导价的，市、县（市）价格行政主管部门会同同级房产行政管理部门，综合考虑物业服务等级标准等因素，制定基准价标准及浮动幅度，每年向社会公布一次。各物业管理区域内前期物业管理收费标准由市、县（市）价格行政主管部门分别核准。物业服务收费实行市场调节价的，物业服务内容、收费项目、收费标准由业主或业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。
第三十七条　物业服务企业应在物业管理区域内显著位置公示物业服务内容、服务标准、收费项目及收费标准。
第三十八条　物业管理区域内，供水、供电、供气、通信、有线电视等单位直接向业主或物业使用人收取有关使用费用，不得强制物业服务企业代收有关使用费用。
第三十九条　物业管理区域内共用部位、共用设施设备日常运行、维护和管理发生的费用，计入物业服务成本，由物业服务企业承担。
第四十条　住宅小区交付使用后，建设单位应代为业主办理水、电、气分户计量设施注册手续。
物业服务企业经营管理中的用水、用电、用气等有关费用，由物业服务企业自行承担。
第四十一条　市、县（市）房产行政管理部门对受理的业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉应当及时调查处理，并在十日内答复投诉人。街道办事处、乡（镇）人民政府和居民委员会配合市、县（市）房产行政管理部门处理物业管理活动中发生的争议和纠纷。
第五章　　物业的使用和维护
第四十二条　物业的使用、维护必须遵守规划、建设、房地产、环保、治安、消防等有关法律法规规章的规定。
业主、物业使用人应按照有利于物业安全使用和公平合理的原则，正确处理供水、排水、通行、采光、环境卫生、环境保护、异产毗连等方面的相邻关系。
第四十三条　建设单位销售物业时，应在销售场所将物业管理用房和物业共用部位、共用设施设备、配套绿化（含绿地率和绿地面积）及商业、教育、医疗等设施的规划设计平面图予以公示。
建设单位申请物业所有权初始登记时，应当提出有关共用设施设备的登记申请，由房产行政管理部门予以记载，归档备查，但不颁发权属证书。
第四十四条　物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足本物业管理区域内的业主、物业使用人的需要。
第四十五条　利用物业共用部位、共用设施设备设置户外广告或从事租赁等经营的，应征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意，按照规定办理有关手续。
在全体业主共有道路或者其他场地停放机动车辆的，是否交纳车位占用费，由业主大会决定。车主对车辆有特殊保管要求的，由车主和物业服务企业另行签订合同。
经营收入和收取的车位占用费扣除经营管理成本后的业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第四十六条　物业管理区域内不得有下列行为：
（一）损坏房屋承重和抗震结构；
（二）未经规划等有关部门批准改变房屋用途和房屋外貌；
（三）违反物业管理区域规划搭建建筑物、构筑物及其他设施；
（四）侵占绿地、毁坏花草树木；
（五）乱设摊点或者乱倒垃圾、堆放杂物；
（六）擅自在建筑物、构筑物上张贴、涂写、刻画；
（七）超过规定标准排放噪音；
（八）排放或者堆放有毒有害物质，堆放易燃易爆物品；
（九）室外设置灵堂、丢撒冥钱冥纸、在禁止期间乱放烟花鞭炮；
（十）法律、法规禁止的其他行为。
有前款所列行为之一的，物业服务企业、业主委员会应当予以制止；制止无效的，可以向有关部门举报或投诉。
第四十七条　任何单位或者个人不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路或者场地。供水、供电、燃气等单位因维修养护等需要临时占用、挖掘道路场地的，应首先通知业主委员会和物业服务企业，征得同意并办理相关手续后方可施工，完工后须及时恢复原状，造成损失的应予赔偿。因发生水、电、气故障，确需实施抢修的，供水、供电、供气等单位可先实施抢修，完工后须及时恢复原状，造成损失的应予赔偿。
第四十八条　通过物业管理区域的城市道路及其绿化和市政公共设施的维护，由市政、园林部门负责；通过物业管理区域内的公共汽车道路的清扫保洁，由环卫部门负责；物业服务企业收集到垃圾中转站的生活垃圾清运，由物业服务企业委托环卫部门进行有偿清运；业主、使用人水、电、气户表以外的供水、供电、供气管线及设施、设备的维修、管理，由供水、供电和供气企业负责。
第四十九条　业主或物业使用人需要装饰装修房屋的，应首先告知物业服务企业，办理有关审批手续后，方可进行施工。
物业服务企业应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主，并与业主就共用部位、共用设施设备损坏赔偿，装修垃圾清运处置和装修人员管理等有关事项签订协议。
物业服务企业发现业主、使用人在房屋装饰装修中出现违反法律法规规章或业主规约的行为，依据有关规定或者约定予以劝阻制止，对拒不改正的，应及时报告业主委员会并报告有关行政管理部门依法处理。
第六章　　法律责任
第五十条　违反本办法规定，未取得资质证书从事物业管理的，由市、县（市）房产行政管理部门依法没收违法所得，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。按下列规定予以罚款：
（一）情节较轻，且基本符合物业企业法定条件，处5万元罚款；
（二）情节较重，且不具备物业企业法定条件，处10万元罚款；
（三）情节恶劣，且不具备物业企业法定条件，处20万元罚款；
以欺骗手段取得资质证书的，依照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。
第五十一条　违反本办法规定，建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务企业，或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务企业的，由市、县（市）房产行政管理部门责令限期改正，给予警告，并可按下列规定予以罚款：
（一）情节较轻，且及时整改的，处2万元罚款；
（二）情节较重，未及时整改的，处5万元罚款；
（三）情节恶劣，且拒不整改的，处10万元罚款。 
第五十二条　违反本办法规定，业主或物业使用人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由市、县（市）房产行政管理部门依法责令改正，处500元以上1000元以下的罚款。
第五十三条　违反本办法规定的其它行为，《物业管理条例》及其他有关法律、法规已有处罚规定的，从其规定。
第五十四条　违反本办法规定，房产行政管理部门或者其他有关行政管理部门的工作人员有下列行为之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法移送司法机关追究刑事责任：
（一）利用职务上的便利，收受他人财物或者其他利益的；
（二）不依法履行监督管理职责的；
（三）发现违法行为不予查处的；
（四）其他滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的行为。
第七章 附则
第五十五条 本办法自2010年7月1日起实施。